李某訴田某等租賃合同案

作者:杨家宝  发布时间:2014-12-23 20:19:04


李某訴田某等租賃合同案

訴辯主張

原告李某訴稱:2004年5月,原告因經營需要,租賃被告的房屋開辦飯店。原告交納第一年度房租後,對房屋進行了裝修並正式經營。到取暖期後,原告發現室內暖氣不熱,將顧客凍走的情況時常發生。原告遂同被告交涉,要求被告賠償損失並退還房租。經雙方口頭商定,取暖期過後,被告將暖氣改造達到供熱標准,能夠正常營業。取暖期過後,被告買來改造所需配件,可是在原告的一再催促下,直到第二個取暖期到來,被告也沒有對暖氣進行改造。導致原告的飯店被迫停業。故訴至法院,請求依法解除合同並賠償原告的經濟損失。包括返還租賃費105,000.00元、取暖費10,000.00元、營業損失109,565.00元、電費損失2,800.00元、水費損失5,600.00元。以上合計258,165.00元。舉證期限屆滿前,原告又增加訴訟請求,要求被告賠償103,120.99元裝修費及2,500.00元鑒定費。

被告田某、王某辯稱:被告房屋在出租給原告李某經營之前,也是由別人承租,承租人始終按規定足額交納供熱費。原告承租經過第一個取暖期後,又按約定交納了第二年度的房屋租金,因此,不存在原告所述承租房屋取暖期溫度不達標的問題。原告也從未因爲供熱不達標問題,找過被告。原告能夠如約交納供熱費,即可證明原告對被告所提供的房屋狀況是認可的。原告經營的飯店停業原因有很多種,不能證明是由于被告提供房屋存在瑕疵造成的。另外,即使存在取暖期室內溫度低的狀況,因爲原告承租後對該房屋進行了裝修和改動,也不排除是原告裝修改動所致。因此,不同意原告訴訟請求。

被告王某辯稱:租房協議的出租方和承租方分別爲被告田某、王某和原告李某,被告王某只是以保證人的身份在該合同上簽了字,至于合同簽定後的履行過程,被告王某並不清楚;且該租房協議並未約定使用用途,至于具體經營什麽是原告自己的事。其他問題同意被告田某、王某的答辯意見,不同意原告訴訟請求。

(三)事實和證據

黑龍江省WWWS555666COM人民法院經公開審理查明:2004年5月8日,被告田某及被告王某的女兒王敏與原告李某簽定租房協議,將被告田某與王某共有的位于WWWS555666COM春龍9號樓二層的1廳以及被告王某所有的位于WWWS555666COM春龍9號樓二層的2廳出租給原告李某使用。被告王某以保證人的身份在租房協議書上署名,但王某實爲WWWS555666COM春龍9號樓二層1廳的共有權人。承租期限自2004年5月8日起至2007年6月1日止。年租金爲70,000.00元,三年共計租金210,000.00元。原告李某接受承租房屋後,對房屋進行了裝修,將原有采暖設施進行部分改造(更換一組暖氣、添加一組暖氣)。2004年7月15日起,原告開始正式經營WWWS555666COM麗都園美食城。在經營麗都園美食城期間,原、被告就該房屋取暖期室內溫度低問題發生糾紛。原告經營的麗都園美食城曾于2005年2月至3月、2006年1月至5月在WWWS555666COM工商行政管理局辦理報停手續。原告共向被告交納二年房屋租金14,000.00元。原告承租房屋應交納2004年至2005年度供熱費13,268.52元,經原告與供熱單位WWWS555666COM熱力有限責任公司協商,熱力公司免除原告3,268.52元的供熱費,原告實交供熱費10,000.00元。原告起訴後,于2006年5月16日與被告協議解除了房屋租賃協議,將春龍9號樓二層1廳、2廳交還被告使用。原告承租期間對承租房屋進行裝修,投入裝修費用123,435.14元,該裝修物使用兩年後,現值爲40,628.30元。按此比例折舊,三年租賃期滿後,裝修物基本無價值。

判案理由

黑龍江省WWWS555666COM人民法院根據上述事實和證據認爲:原告李某就房屋租賃合同與被告田某、王某、王某發生糾紛後,提起訴訟,原告按照起訴狀中的訴訟請求258,165.00元交納了案件受理費,後又增加訴訟請求103,120.99元,但李某在本院指定的期限內,未就增加部分的訴訟請求補交案件受理費,故對原告李某增加的訴訟請求,本院不予審理。原告李某與被告田某及被告王某的代理人王敏于2004年5月8日簽定的租房協議,系雙方當事人的真實意思表示,協議的內容不違反法律的有關規定,該協議自雙方當事人簽字之日起即具有法律效力。合同簽定後,雙方當事人各自履行了合同約定的義務。被告王某的代理人王敏在租房協議書上簽署自己的姓名,其被代理人王某對此行爲予以追認,故代理人王某的行爲,依法應由其被代理人王某承擔責任。被告王某雖以保證人的身份在租房協議書上署名,但其實爲春龍9號樓二層1廳的共有權人。所以被告王某的真實身份應是原、被告房屋租賃協議的出租人,其依法享有出租人所應享有的權利、承擔出租人應當履行的義務。

合同簽定後,原告以承租房屋取暖期室內溫度過低爲由,要求被告返還部分房屋租金並賠償取暖費、水電費、裝修費等損失。依據協議約定,原告承租期間所發生的取暖費、水電費等費用由承租人李某承擔,原告無權向被告主張權利。取暖期房屋室內溫度低有可能是供熱單位未正常供熱的原因,也有可能是出租人提供的房屋采暖設施存有瑕疵的原因,還有可能是承租人對房屋裝修後,遮蓋或改造了部分采暖設施的原因。只有在原告所舉證據能夠證實,房屋取暖期室內溫度低是由于出租方提供房屋的采暖設施存在瑕疵造成的,而出租方又拒不履行維修、更新義務的情況下,承租人才有權要求出租方承擔由此産生的賠償責任。本案原告所舉證據僅能證實其承租的房屋取暖期室內溫度低,但證明不了是什麽原因造成的,且原告接受房屋後,對房屋進行了裝修,對部分采暖設施進行了更換和添加,因此,並不排除溫度低,是由于供熱單位未正常供熱或原告裝修和改動原有采暖設施所造成的。原告沒有證據證實被告存在違約行爲及被告違約行爲與原告所受損害之間具有法律上的因果關系。另外,由于室內溫度低,原告已與WWWS555666COM熱力有限責任公司協商,熱力公司免除了原告部分供熱費。所以,原告以供熱不足爲由向被告主張權利,其訴訟理由不能成立。綜上,原告起訴證據不充分,其訴訟請求依法不應予以支持。但考慮原、被告約定的承租期限爲三年,原告實際承租期限僅爲兩年,原告承租房屋後支付了一定的裝修費用,合同解除後,被告無償占有裝修物,沒有法律或合同上的依據;且該裝修物又爲不可分物,拆除後並無實際利用價值,並且會給原告造成更大的經濟損失。可判決由被告按裝修物現有價值對原告進行補償。

定案結論

黑龍江省WWWS555666COM人民法院依照《中華人民共和國合同法》第九十一條第一款第(二)項、第九十七條和《中華人民共和國民法通則》第四條的規定,作出如下判決:

一、駁回原告李某的訴訟請求;

二、被告田某、王某、王某于本判決發生法律效力之日五日內補償原告李某裝修費損失40,628.30元。

案件受理費6,385.00元,由原告李某承擔4,749.87元,由被告田某、王某、王某承擔1,635.13元。訴訟中實際支出費用80.00元,由原告李某承擔65.00元,由被告田某、王某、王某承擔15.00元。

一審宣判後,雙方當事人均未提出上訴,一審判決已經發生法律效力。

解說

一、誰是本案的適格被告,被告王某在原、被告租賃合同關系中的法律地位。

本案原告李某起訴狀中所列被告爲田某、王敏、王某,經審查,出租房屋WWWS555666COM春龍9號樓二層1廳爲被告田某與王某所共有,2廳爲被告王某所有,在租賃合同中出租人欄內屬名的王敏,爲被告王某的女兒,因此,本案適格被告應爲田某、王某和王某。王敏作爲王某房屋的代管人,與王某之間系代理與被代理的關系,王敏的代理行爲,依法應由王某承擔責任。本院就此釋明原告後,原告將被告王敏變更爲被告王某。

王某作爲WWWS555666COM春龍9號樓二層的1廳的共有權人,是租賃合同的出租方,但其卻以保證人的身份在租賃合同中簽字,因此王某具有租賃合同的出租人和保證其他出租人履行合同義務的保證人的雙重身份,王某是本案的適格被告。

二、原告主張的承租房屋采暖期室內溫度低一事是否成立,WWWS555666COM熱力有限責任公司先後爲原、被告出具的證明材料,證明內容相互矛盾,如何認定其證明效力。

原告李某爲證明其主張的承租房屋采暖期室內溫度低,提供了WWWS555666COM公證處(2006)綏證內民字第35號保全證據公證書一份,證明經WWWS555666COM公證處2006年2月24日現場公證,原告所承租的房屋室內溫度爲12.3度;蓋有WWWS555666COM熱力有限責任公司收費專用章的證明一份,證明原告承租房屋2004年至2005年度應交供熱費13,268.52元,因爲室內溫度不夠,熱力公司同意免收供熱費3,268.52元,實交供熱費10,000.00元;證人王景蘭、吉信富出庭作證,證實二人受原告李某雇傭在麗都園美食城工作期間,到了冬季後,麗都園美食城室內感覺冷,平時穿棉衣、棉褲、棉鞋和羽絨服,飯店其他工作人員也都感覺非常冷。而被告爲反駁原告主張的事實,提供了春龍9號樓二層一廳、二廳2002年至2004年交納供熱費的收據複印件五份,證明被告房屋在2002年至2004年一直由承租戶足額交納供熱費,並未出現過供熱不足的問題;WWWS555666COM熱力有限責任公司證明一份,證明春龍9號樓二層一廳、二廳供熱良好,供熱符合規定標准,沒有出現供熱不足的情況。對于熱力公司的內容相悖的兩份證明材料,合議庭在合議時産生了較大的分岐。一種意見認爲,同一單位先後爲原、被告提供的兩份證明材料,內容相悖,無法核實哪一份證明材料證實的內容是真實的,故對兩份證明材料均不予采信,應由主張該事實成立的當事人負舉證責任。但筆者卻有不同意見,認爲應從證據的形成時間、證明內容與出證人的利害關系、出證人的出證心理及有無其他證據相互佐證等情況,綜合分析熱力公司先後出具的兩份證明材料的真僞性,而不應一概否認其效力。熱力公司先是承認供熱不足,同意免除原告部分供熱費用,後來在公證處現場測溫達不到正常溫度後,又爲被告出證證實供熱良好,不存在供熱不達標的情況,前後兩份證明材料明顯自相矛盾,不能自圓其說;而承認供熱不足對熱力公司明顯不利,熱力公司極有可能是在分析到承認供熱不足可能對本公司産生的不利後果的情況下,想否認原己作出的供熱不足的承認,而爲被告出具第二份證明材料的;再者,熱力公司關于供熱不足的承認,又與原告提供的其他證據能夠相互佐證,形成證據鏈條。因此,應當認定對供熱公司不利的證據的證明效力,否定對供熱公司有利的證據的證明效力。進而得出,原告主張承租房屋采暖期室內溫度低這一事實成立。

三、合同解除後,對于原告投入的裝修物損失,被告是否應予補償。

根據原、被告合同約定,承租期滿後,原告添附的裝修物無償歸被告所有,原告無權主張補償。但在合同履行過程中,由于出現了不適合合同繼續履行的特殊情況,雙方協議解除了租賃合同,不能認定解除合同系原告違約,因此,被告就沒有法律或者合同的依據無償占有原告投入的裝修物。原告添附裝修物是經過被告同意的,該裝修物並沒有實現原告添附時所預期經濟利益,拆除裝修物,會大大降低裝修物的價值,並且會給原告造成更大的經濟損失,故判決被告按照裝修的現有價值對原告進行補償是適當的。

編輯:趙珺祺    

文章出處:民一庭    

 

 

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